Ablauf einer Immobilienbewertung – von der Anfrage bis zum Gutachten

Wer für ein Ein- oder Zweifamilienhaus ein Gutachten benötigt, fragt sich oft, wie die Erstellung eigentlich abläuft. Dieser Beitrag zeigt die typischen Schritte von der Anfrage bis zum fertigen Gutachten. Im Einzelfall kann der Ablauf abweichen.

1. Zweck und Stichtag klären

Am Anfang steht die Frage, wofür das Gutachten gebraucht wird, etwa für eine Erbauseinandersetzung, eine Scheidung, einen Verkauf oder eine Finanzierung. Der Zweck bestimmt, ob ein Kurzgutachten oder ein Verkehrswertgutachten sinnvoll ist. Außerdem wird der Wertermittlungsstichtag festgelegt. Nach § 2 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sind die allgemeinen Wertverhältnisse am Grundstücksmarkt zu diesem Stichtag maßgeblich. Der Zustand des Objekts richtet sich nach dem Qualitätsstichtag, der in der Regel mit dem Wertermittlungsstichtag übereinstimmt.

2. Unterlagen zusammenstellen

Je vollständiger die Unterlagen, desto zügiger lässt sich die Bewertung vorbereiten. Üblich sind:

• Grundbuchauszug (die Einsicht setzt nach § 12 Grundbuchordnung ein berechtigtes Interesse voraus)
• Flurkarte beziehungsweise Lageplan und Baupläne
• Wohnflächenberechnung und Baugenehmigungen
• Energieausweis und Nachweise über Modernisierungen
• bei Vermietung: Mietverträge

Fehlende Unterlagen lassen sich häufig bei Behörden oder Archiven nachbeschaffen. Sprechen Sie vorab mit mir, welche Dokumente für Ihren Fall relevant sind.

3. Besichtigung vor Ort

Die Besichtigung wird in jedem Fall durchgeführt. Dabei werden Lage, Zustand, Ausstattung, Modernisierungen und erkennbare Mängel erfasst und fotografiert. Sie ist eine Sichtprüfung und ersetzt kein Bauschadensgutachten.

4. Wertermittlung

Verkehrswert ist nach § 194 Baugesetzbuch der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Nach § 6 ImmoWertV kommen das Vergleichswert-, das Ertragswert- oder das Sachwertverfahren zum Einsatz, einzeln oder kombiniert. Welches Verfahren geeignet ist, hängt von Objekt und Marktlage ab. Das Ergebnis steht erst am Ende der Berechnung fest und ist vorher offen.

5. Das schriftliche Gutachten

Die Ergebnisse werden in einem Gutachten nachvollziehbar dokumentiert: Annahmen, Rechenschritte und Begründung. Offene Fragen können im Anschluss besprochen werden. Das Gutachten gibt den Wert zum vereinbarten Stichtag wieder; spätere Marktveränderungen sind darin nicht abgebildet. Wie lange die Bearbeitung dauert, hängt vom Objekt und von der Verfügbarkeit der Unterlagen ab.

Hinweis

Ein Gutachten ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Fragen etwa zu Erbschaft- oder Schenkungsteuer, zu Vertragsgestaltung oder Ansprüchen wenden Sie sich bitte an Ihren Steuerberater oder Rechtsanwalt.

Als DEKRA-zertifizierter Gutachter für Ein- und Zweifamilienhäuser im Raum Stuttgart stehe ich Ihnen für Rückfragen zum Ablauf gerne zur Verfügung.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Ergebnisse eines Gutachtens sind stets offen und richten sich nach den Gegebenheiten des Einzelfalls.