Kaufpreisaufteilung: Grundstück und Gebäude sachlich trennen

Wer ein bebautes Grundstück kauft, zahlt einen Gesamtpreis. In vielen Zusammenhängen wird dieser Preis jedoch getrennt betrachtet: ein Teil entfällt auf den Grund und Boden, ein Teil auf das Gebäude. Diese Trennung nennt man Kaufpreisaufteilung. Sie spielt vor allem dann eine Rolle, wenn eine Immobilie vermietet wird oder wenn aus anderen Gründen nachvollziehbar dargelegt werden soll, wie sich ein Preis zusammensetzt.

Warum die Aufteilung überhaupt relevant ist

Der Boden nutzt sich nicht ab, ein Gebäude schon. Deshalb wird beides in der Praxis unterschiedlich behandelt. Welche steuerlichen Folgen sich daraus im Einzelfall ergeben, ist eine Frage der Steuerberatung und nicht des Gutachters. Wir können Ihnen eine fachlich nachvollziehbare Wertermittlung liefern, ob und wie diese steuerlich verwendet wird, klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.

Wie eine gutachterliche Aufteilung grundsätzlich vorgeht

Ein Gutachter ermittelt den Wert von Grundstück und Gebäude getrennt voneinander. Der Bodenwert wird in der Regel aus Vergleichspreisen oder aus Bodenrichtwerten abgeleitet, die der örtliche Gutachterausschuss veröffentlicht. Der Gebäudeanteil ergibt sich aus der Beschreibung des Hauses: Baujahr, Bauweise, Größe, Ausstattung, Zustand und bisherige Modernisierungen. Das Ergebnis hängt immer vom Objekt und von der Lage ab und ist vorab nicht bekannt.

• Der Bodenwert hängt stark von Lage, Grundstücksgröße und Zuschnitt ab.
• Der Gebäudewert hängt vom Alter, vom baulichen Zustand und von der Ausstattung ab.
• Besonderheiten wie Altlasten, Rechte Dritter oder eine ungewöhnliche Nutzung können das Bild verändern.

Rolle des Ortstermins

Eine belastbare Aufteilung setzt voraus, dass das Haus von innen und außen angesehen wird. Die Besichtigung wird bei uns daher immer durchgeführt. Nur so lassen sich Zustand, Ausstattung und Besonderheiten zuverlässig erfassen. Eine Einschätzung allein nach Aktenlage wäre für diesen Zweck zu ungenau.

Was Sie bereithalten sollten

1. Den Kaufvertrag oder einen Vertragsentwurf, sofern vorhanden.
2. Einen aktuellen Grundbuchauszug.
3. Baupläne, Wohnflächenberechnung und Baubeschreibung.
4. Nachweise über Modernisierungen mit Jahresangabe.

Gutachten und Vertragsregelung

Manche Käufer und Verkäufer vereinbaren die Aufteilung bereits im Kaufvertrag. Ob eine vertragliche Regelung steuerlich anerkannt wird, entscheidet nicht der Gutachter. Auch die Frage, welche Hilfsmittel der Finanzverwaltung im konkreten Fall herangezogen werden und wie sie sich zu einem Gutachten verhalten, gehört in die Hände eines Steuerberaters. Ein Gutachten kann dabei eine fachliche Grundlage sein, über die Anerkennung entscheidet es nicht.

Für welche Objekte wir tätig sind

Unsere DEKRA-Zertifizierung bezieht sich auf Ein- und Zweifamilienhäuser. Wenn Sie ein solches Haus gekauft haben oder kaufen möchten und eine nachvollziehbare Trennung von Boden- und Gebäudewert benötigen, sprechen Sie uns an. Wir besprechen mit Ihnen vorab, welche Fragestellung das Immobiliengutachten beantworten soll und welche Unterlagen dafür hilfreich sind.

Fazit

Die Kaufpreisaufteilung ist ein Thema an der Schnittstelle von Wertermittlung und Steuerrecht. Der Gutachter liefert die fachliche Einschätzung zu den Werten, die steuerliche Beurteilung übernimmt Ihr Steuerberater. Wer beide Seiten früh abstimmt, vermeidet Unklarheiten und schafft eine nachvollziehbare Dokumentation. Die Höhe der einzelnen Anteile lässt sich jedoch erst nach Prüfung des konkreten Objekts sagen.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Ergebnisse eines Gutachtens sind stets offen und richten sich nach den Gegebenheiten des Einzelfalls.