Restnutzungsdauer beim Haus: Was der Begriff im Gutachten bedeutet

Wer ein Haus kauft, verkauft oder übernimmt, stößt in einem Immobiliengutachten früher oder später auf den Begriff Restnutzungsdauer. Er klingt technisch, lässt sich aber gut erklären: Gemeint ist der Zeitraum, in dem ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Unterhaltung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann.

Keine Prognose zur Haltbarkeit

Die Restnutzungsdauer ist nicht dasselbe wie die technische Lebensdauer. Ein Haus kann bautechnisch deutlich länger bestehen, als es wirtschaftlich sinnvoll nutzbar ist. Maßgeblich ist die Sicht des Marktes: Ab wann würde ein Käufer für das Gebäude voraussichtlich größere Eingriffe einplanen, etwa weil Grundriss, Haustechnik oder Bausubstanz nicht mehr zeitgemäß sind?

Wie die Restnutzungsdauer betrachtet wird

Ausgangspunkt ist die Gesamtnutzungsdauer. Für übliche Wertermittlungsverfahren gibt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) modellhafte Ansätze vor; bei Ein- und Zweifamilienhäusern wird dabei häufig von etwa 80 Jahren ausgegangen. Zieht man das Gebäudealter ab, erhält man zunächst eine rechnerische Restnutzungsdauer. Diese wird anschließend angepasst, wenn das Haus modernisiert wurde oder sich in einem besonderen Zustand befindet. Das Ergebnis ist deshalb immer eine fachliche Einschätzung im Einzelfall und lässt sich nicht pauschal vorhersagen.

Welche Modernisierungen eine Rolle spielen können

Berücksichtigt werden in der Regel Maßnahmen, die das Gebäude insgesamt betreffen. Dazu zählen zum Beispiel:

• Erneuerung von Dach und Dachdämmung
• Austausch von Fenstern und Außentüren
• Erneuerung von Heizungsanlage und Leitungssystemen (Wasser, Abwasser, Elektro)
• Wärmedämmung der Außenwände
• Modernisierung von Bädern und des Innenausbaus
• Anpassungen des Grundrisses

Wichtig ist, wann eine Maßnahme durchgeführt wurde, wie umfassend sie war und ob sie sich belegen lässt. Einzelne kleine Arbeiten wirken sich meist weniger aus als die Erneuerung ganzer Bauteilgruppen.

Warum der Wert für das Gutachten wichtig ist

Die Restnutzungsdauer fließt je nach gewähltem Verfahren in die Ermittlung des Gebäudewerts ein. Ob sich daraus ein höherer oder niedrigerer Verkehrswert ergibt, hängt vom Gesamtbild des Objekts, vom Grundstück und von der Marktlage ab. Das Ergebnis ist offen und wird erst nach der Auswertung aller Unterlagen und der Besichtigung festgestellt.

So bereiten Sie sich vor

1. Stellen Sie Rechnungen, Angebote und Handwerkerbescheinigungen zu Modernisierungen zusammen.
2. Notieren Sie das jeweilige Jahr und den Umfang der Maßnahme.
3. Halten Sie Baupläne, Baugenehmigungen und Energieausweis bereit.
4. Planen Sie die Besichtigung ein: Sie wird bei jedem Gutachten durchgeführt, weil sich der Zustand nur vor Ort beurteilen lässt.

Abgrenzung zu steuerlichen Fragen

Die Restnutzungsdauer kann auch in steuerlichen Zusammenhängen eine Rolle spielen. Dazu gibt Ihnen ein Gutachter keine Rechts- oder Steuerberatung. Für solche Fragen wenden Sie sich bitte an Ihre Steuerberaterin, Ihren Steuerberater oder an einen Rechtsanwalt.

Unsere Gutachten werden von einem DEKRA-zertifizierten Sachverständigen für Ein- und Zweifamilienhäuser im Raum Stuttgart erstellt. Wenn Sie wissen möchten, wie die Restnutzungsdauer Ihres Hauses eingeordnet werden kann, sprechen Sie uns gerne an.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Ergebnisse eines Gutachtens sind stets offen und richten sich nach den Gegebenheiten des Einzelfalls.